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ITBI abusivo? Como as decisões do STF e STJ podem proteger o patrimônio da sua família e empresa
Lorenzo Martins Pompílio da Hora
Herval Madeira Forny
Resumo
O artigo aborda os desafios enfrentados pelos contribuintes em relação à cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), frequentemente marcada por práticas abusivas dos municípios, como reavaliações arbitrárias, exigência de pagamento antecipado e desrespeito às imunidades constitucionais. Com base na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o texto detalha as proteções legais disponíveis, destacando a imunidade incondicionada para integralização de capital social (Tema 796 do STF), a proibição de cobrança antes do registro do imóvel (Tema 1.124 do STF) e a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte (Tema 1.113 do STJ).
O artigo oferece estratégias práticas para contestar essas práticas, protegendo o patrimônio familiar e empresarial por meio de um planejamento tributário sólido e da utilização adequada das normas constitucionais e decisões judiciais.
Palavras-chave: ITBI, Imunidade tributária, Integralização de capital, Reavaliação imobiliária, STF, STJ, Planejamento patrimonial, Cobrança abusiva, Registro de imóvel, Base de cálculo.
Abstract
This article addresses the challenges faced by taxpayers regarding the Property Transfer Tax (ITBI) in Brazil, often subject to abusive municipal practices such as arbitrary property revaluations, demands for advance payment, and disregard for constitutional tax immunities. Drawing on the jurisprudence of the Brazilian Supreme Federal Court (STF) and Superior Court of Justice (STJ), the study elucidates the legal protections available to taxpayers. Key points include the unconditional tax immunity for property contributions to corporate capital (STF’s Theme 796), the prohibition of ITBI collection prior to property registration (STF’s Theme 1.124), and the presumption of validity for the taxpayer’s declared property value (STJ’s Theme 1.113). The article provides practical strategies to challenge such abuses, ensuring the protection of family and corporate assets through robust tax planning and adherence to constitutional and judicial guidelines.
Keywords: ITBI, Tax immunity, Capital contribution, Property revaluation, STF, STJ, Asset planning, Abusive taxation, Property registration, Tax base.
Sumário
Introdução
1. Entendendo o ITBI: o básico para estratégia
2. A Imunidade do ITBI: seu escudo constitucional
3. A palavra final dos tribunais: STF E STJ desvendam o ITBI
4. Estratégias práticas para proteger seu patrimônio
Conclusão
Introdução
A aquisição de um imóvel, seja para moradia, investimento ou para estruturar o patrimônio de sua família por meio de uma holding, é, sem dúvida, um marco de alegria e otimismo. A sensação de progresso, de segurança e de um futuro bem planejado preenche a mente. No entanto, para muitos, essa conquista é abruptamente ofuscada por uma realidade fiscal desafiadora: o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Este imposto, essencial para a municipalidade, frequentemente se torna um ponto de atrito. Municípios em todo o Brasil adotam interpretações equivocadas e agressivas, cobrando o imposto em situações onde a Constituição estabelece que o fato é imune; reavaliando imóveis com valores que beiram o absurdo, muito acima do mercado ou do declarado pelo contribuinte. Soma-se a isso a exigência de pagamento antecipado, transformando a concretização de um sonho em um verdadeiro pesadelo financeiro.
O objetivo é único. Aumentar a arrecadação, em detrimento do contribuinte. E se o contribuinte recorre ao Judiciário, para fazer valer seus direitos, usam como mantra para impedir o julgamento favorável ao contribuinte, o argumento de que o deferimento de uma eventual suspensão da exigibilidade, ou mesmo, inexistência da possível cobrança, significaria perda de arrecadação para o ente público.
Destaque-se, sem a efetivação das qualificadoras do fato gerador e afrontando procedimentalmente, o devido processo legal.
Só que não reconhecem que em muitos casos, a cobrança foi institucionalizada de forma ilegal. Como veremos no presente artigo.
Mas há uma boa notícia: você não precisa aceitar passivamente esses abusos. Este artigo tem como objetivo debater, as complexidades do ITBI, utilizando a força da jurisprudência dos tribunais superiores – Supremo Tribunal Federal (STF) e Superior Tribunal de Justiça (STJ) – para oferecer um caminho claro e estratégico.
Entender-se-á como a lei e as decisões judiciais podem ser suas maiores aliadas para proteger seu patrimônio de cobranças indevidas.
1. Entendendo o ITBI: o básico para estratégia
Para se defender eficazmente, é preciso primeiro compreender o que é o imposto. O ITBI é um imposto municipal, previsto na Constituição Federal de 1988 (art. 156, inciso II). Sua incidência ocorre na transmissão “Inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. Ou seja, não pode ser nem por herança e nem por doação, fatos sujeitos a outro imposto, o ITCMD, que não será objeto deste artigo.
O fato gerador do ITBI, ou seja, o momento em que o imposto se torna devido, e a base de cálculo (sobre qual valor ele será aplicado) são elementos cruciais. Tradicionalmente, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (art. 38, do CTN). Algumas legislações municipais, como a do Rio de Janeiro, estabelecem que a base de cálculo será o valor venal dos bens ou direitos relativos ao imóvel, no momento da transmissão (art. 14, da lei 1.364/88).
As alíquotas são definidas pela legislação municipal. O problema surge quando os municípios manipulam a interpretação desses elementos para aumentar a arrecadação, muitas vezes à custa da justiça fiscal.
2. A Imunidade do ITBI: seu escudo constitucional
Ainda que seja um imposto, a própria Constituição Federal prevê situações em que o ITBI simplesmente não deve incidir. Essa é a chamada imunidade, um verdadeiro escudo constitucional que limita o poder de tributar dos municípios.
E aqui cabe um parêntesis, a não incidência é a situação em que a lei define que sobre determinado fato não se pode instituir ou cobrar um tributo. Ou seja, o fato jurídico não está previsto na legislação como permitidos para dar origem à obrigação tributária (fato gerador). Ou então, a própria legislação dispõe as hipóteses de não incidência.
Esta não incidência é prevista nas legislações dos entes públicos, seja União, Estados, Municípios ou Distrito Federal.
Quando esta não incidência estiver prevista na Constituição, recebe o nome de imunidade tributária.
Diferentemente da isenção, onde o fato é previsto na lei e é criada a obrigação tributária. Mas, o legislador, por algum motivo, especificou na lei que o fato não será cobrado. Na não incidência, não é criada a obrigação tributária. Simplesmente inexiste a exigibilidade. É axiomático, principiológico.
Voltando à discussão, o Inciso I, do parágrafo 2º, do artigo 156, da Constituição Federal, é o pilar dessa proteção:
“I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;”
Para quem atua com planejamento patrimonial e holdings familiares, o ponto mais relevante aqui é a integralização de imóveis no capital social de uma empresa. Muitos municípios, erroneamente, insistem em condicionar essa imunidade, alegando que se a empresa tiver atividade preponderante imobiliária, a imunidade seria perdida.
Contrariando essas alegações, a Carta Magna de 1988 (CF/88) estabeleceu uma mudança fundamental em relação à CF/1967. A redação atual do dispositivo constitucional torna a imunidade para a integralização de capital, prevista na primeira parte do mencionado inciso, INCONDICIONADA[i].
Na Constituição anterior, sob a égide da EC 18/65, não existia essa ressalva no §2º, do art. 9º. De forma que o Código Tributário Nacional (CTN), que ao ingressar em nosso ordenamento jurídico em 1966 (lei 5.172), previu no seu art. 37, que a não incidência, em qualquer das hipóteses, seria condicionada à verificação de atividade preponderante de transações imobiliárias.
Na Constituição atual, como pode ser observado da citação anterior, a ressalva sobre a “atividade preponderante” se aplica apenas às demais operações listadas na segunda parte do aludido inciso (fusão, incorporação, cisão ou extinção), que tratam da transferência, e não à simples integralização de um imóvel, prevista na primeira parte do mesmo dispositivo. Compreender essa distinção é o primeiro passo para proteger seus ativos.
Sobre esta diferença, leia o artigo específico tratando da inconstitucionalidade do ITBI, na integralização de imóveis ao capital social.[ii]
3. A palavra final dos tribunais: STF E STJ desvendam o ITBI
Apesar da clareza constitucional, o ITBI permanece uma fonte de polêmica e litígios. Felizmente, os tribunais superiores têm se manifestado de forma contundente, fornecendo o arcabouço jurídico necessário para contestar os abusos municipais.
•A Virada de Chave: Tema nº 796 do STF
O Leading case deste tema de repercussão geral, originou-se de um caso em Santa Catarina e foi um divisor de águas. A tese principal estabelecida pelo STF foi de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Para facilitar o entendimento, no caso analisado, os sócios possuíam imóveis declarados no valor de cerca de R$ 804.000,00 (oitocentos e quatro mil), constituíram uma determinada empresa e integralizaram o capital social com R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil) e a diferença de cerca de R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil) foi utilizada para ser contabilizada como reserva de capital.
A decisão foi precisa no sentido de que sobre o valor utilizado no capital social era imune e sobre o valor lançado a título de reserva de capital não foi abrangido pela imunidade.
Isso significa que se parte do valor de um imóvel for destinada, por exemplo, a uma “reserva de capital” (e não à integralização do capital social), sobre essa parte excedente incidirá o ITBI. Entretanto, se todo o valor dos imóveis constantes da Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF) for utilizado para integralizar as quotas subscritas, esta integralização, possui imunidade incondicionada.
Importante: Muitos municípios distorcem essa decisão para justificar a reavaliação de imóveis, alegando que o STF os autorizou a cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado na DIRPF e o “valor de mercado”. Isso é uma interpretação equivocada e abusiva!
Não existe em nenhum lugar da redação do Acórdão, a autorização dos municípios para cobrar a diferença ente o valor da integralização, normalmente o valor histórico dos bens, constantes da DIRPF – por expressa autorização contida no art. 23, da lei 9.249/95 – e o valor de mercado atribuído de forma unilateral pelos mesmos.
O STF não autorizou a reavaliação arbitrária, mas sim a tributação sobre o valor que exceder o capital social integralizado, que seja utilizado como reserva de capital. Se o imóvel for integralizado integralmente no capital social, sem a utilização de reserva de capital, a imunidade se aplica sobre o valor declarado para essa integralização, de forma incondicionada.
Além disso, a tese secundária do Tema 796 reforçou o entendimento crucial: a imunidade para a integralização de capital social é incondicionada, ou seja, não depende da atividade preponderante da empresa adquirente. Isso foi reafirmado, inclusive, em julgados recentes[iii], que tem reiterado esse posicionamento, beneficiando diretamente as holdings patrimoniais e as empresas que realizam planejamento sucessório.
•O Momento da Cobrança: Tema nº 1.124 do STF
Outro ponto de abuso frequente é a exigência de pagamento do ITBI antes mesmo da efetiva transferência da propriedade.
Afinal, algumas legislações, tanto em nível nacional, quanto em nível municipal, obrigam os tabeliães a só efetivar o registro do título translativo após a comprovação do pagamento do imposto devido, sob pena de responderem solidariamente.
Alguns exemplos:
- Lei 5.172/66 (CTN)[iv]:
Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidàriamente com êste nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:…
VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sôbre os atos praticados por êles, ou perante êles, em razão do seu ofício;
Lei 8935 (Lei dos Cartórios)[v]:
Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:
…
XI – fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar;
Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)[vi]:
Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.(Renumerado do art. 305, pela Lei nº 6.216, de 1975)
Lei 7.433/85 (Requisitos para a lavratura de escrituras públicas)[vii]:
Art. 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei
….
§ 2o – O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)
Legislação do município do Rio de Janeiro:
Lei 1.364/88(Institui o ITBI no Rio de Janeiro)[viii]:
Art. 20. O imposto será pago antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento, público ou particular, que configurar a obrigação de pagá-lo, exceto nos seguintes casos:(Redação dada pela Lei nº 5.740, de 16 de maio de 2014) (gn)
…
§ 3º. A apresentação do instrumento translativo ao Registro de Imóveis será sempre precedida do pagamento do imposto, ainda que seja efetuada antes do vencimento dos prazos previstos nos incisos do caput.(Dispositivo incluído pela Lei nº 5.740, de 16 de maio de 2014) (gn)
…
Art. 23. O descumprimento das obrigações previstas na legislação do imposto sujeita o infrator às seguintes multas:(Redação dada pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)(Redação dada pela Lei nº 5.740, de 16 de maio de 2014) (gn)
…
II – relativamente às obrigações acessórias a que estão sujeitas as pessoas mencionadas nos arts. 30 e 30-A:(Redação dada pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)(Redação dada pela Lei nº 5.740, de 16 de maio de 2014)
a) prática de qualquer ato referente à transmissão de bens ou de direitos sobre imóveis que implique falta de pagamento, total ou parcial, do imposto, da atualização monetária ou dos acréscimos moratórios, nos prazos legais, exceto nas hipóteses previstas nas alíneas “b” e “c” deste inciso:(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)Multa: 50% (cinquenta por cento) sobre o imposto devido;(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
b) prática de qualquer ato referente à transmissão de bens ou de direitos sobre imóveis que implique falta de pagamento, total ou parcial, do imposto, da atualização monetária ou dos acréscimos moratórios, nos prazos legais, conforme abaixo:(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
1. omissão ou inexatidão de dados em declaração relativa ao negócio jurídico;(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
2. lavratura de instrumento translativo de imóveis ou de direito sobre imóveis, inclusive instrumento particular capaz de ser levado a registro, de que resulte obrigação de pagar o imposto, bem como registro, averbação ou inscrição do imóvel ou do direito:(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
2.1. sem conferência da autenticidade do documento de arrecadação;(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
2.2. contendo transcrição inexata de elementos constantes do documento de arrecadação; ou(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
2.3. transcrição de guia que não corresponda à transação imobiliária:(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)Multa: 60% (sessenta por cento) sobre o imposto devido;(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
…
d) prática de qualquer ato referente à transmissão de bens ou de direitos sobre imóveis que não implique falta de pagamento do imposto:(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)Multa: R$ 3.000,00 (três mil reais) por transação imobiliária;(Dispositivo incluído pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)
III – inobservância da obrigação prevista no art. 30-B:(Redação dada pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)(Redação dada pela Lei nº 5.740, de 16 de maio de 2014)Multa: R$130,00 (cento e trinta reais), por informação não enviada.
§ 1ºAplicar-se-ão as multas previstas no inciso I e nas alíneas a ,b e c do inciso II a qualquer pessoa que concorra para a infração praticada, inclusive ao serventuário ou ao servidor.(Redação dada pela Lei nº 7.000, de 23 de julho de 2021)(Dispositivo revogado pela Lei nº 5740, de 16 de maio de 2014)
Art. 24 As pessoas referidas nos arts. 30 e 30-A respondem solidariamente com o contribuinte pelos tributos devidos em virtude de atos praticados por elas ou perante elas, em razão de seu ofício, quando seja impossível exigir daquele contribuinte o cumprimento da obrigação principal.(Redação dada pela Lei nº 5740, de 16 de maio de 2014) (gn)
…
Art. 30 Quando tiverem de lavrar instrumento translativo de imóveis ou de direito sobre imóveis, de que resulte obrigação de pagar o imposto, os tabeliães, os escrivães e os demais serventuários de Ofício, bem como as entidades legalmente habilitadas a lavrar instrumento particular capaz de ser levado a registro, deverão conferir todos os elementos do documento de arrecadação do imposto e transcrever para o referido instrumento os seus respectivos números, valor e data de pagamento. (gn)
§ 1º Nos casos de imunidade, não incidência, isenção ou suspensão de exigibilidade do imposto, deverão ser conferidos todos os elementos constantes do certificado declaratório de reconhecimento do direito emitido pela autoridade municipal competente, e transcritos para o instrumento o seu respectivo número e a existência de condição, se for o caso.
§ 2º Em qualquer dos casos previstos neste artigo, as pessoas referidas no caput ficarão obrigadas à verificação da autenticidade do documento de arrecadação ou do certificado declaratório de reconhecimento de imunidade, não incidência, isenção ou suspensão de exigibilidade do imposto, nos termos a serem definidos em Regulamento. (Redação dada pela Lei nº7000/2021) (gn)
…
Art. 30-A Sempre que tiverem de efetuar o registro, a transcrição, a averbação ou a inscrição do imóvel ou do direito, os Oficiais de Registro de Imóveis deverão conferir todos os elementos do documento de arrecadação do imposto e transcrever o seu respectivo número, ou o número do certificado declaratório de reconhecimento do direito de que trata o § 1º do art. 30 e a eventual condição suspensiva dele constante.(Redação dada pela Lei nº 5740, de 16 de maio de 2014)
§ 2º É vedada a transcrição, a inscrição ou a averbação de atos, instrumentos ou títulos sujeitos ao imposto, em registro público, sem a comprovação do pagamento ou da exoneração.
O CTN, define que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, como definida na lei civil.
Art. 35. O impôsto, de competência dos Estados, sôbre a transmissão de bens imóveis e de direitos a êles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
Por sua vez, o Código Civil, que define como ocorre a transmissão de propriedade, no artigo 1.227, c/c o art. 1.245, do mesmo diploma legal, estabelece que a propriedade do imóvel só se transfere com o registro do título translativo (ex.: escritura de compra e venda), no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1oEnquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Em suma, se o fato do gerador do imposto (obrigação principal), definido no art. 114, do CTN, é a situação definida em lei como necessária e suficiente à sua ocorrência. No caso em tela, o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade. E esta só ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
Como resolver esta dicotomia?
Neste diapasão surge o STF, o qual, no Tema 1.124, foi categórico: o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, o que se concretiza com o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, qualquer exigência de pagamento é indevida. Isso impede que municípios condicionem o registro do imóvel ao pagamento prévio do imposto, uma prática ilegal que viola o direito do contribuinte.
•Proibição de Coerção: Súmulas nºs 70, 323 e 547 do STF:
As chamadas “sanções políticas” são vedadas em nosso ordenamento jurídico. O STF já consolidou o entendimento, por meio das Súmulas 70, 323 e 547, de que o Estado não pode usar o pagamento de tributos como meio coercitivo para impedir o exercício de atividades lícitas ou a concretização de direitos. Isso significa que exigir o pagamento do ITBI para permitir o registro de um imóvel é uma prática ilegal, pois constitui uma forma de coerção.
Cabe aos municípios, ao receberem as comunicações das transações imobiliárias dos Cartórios de Registro de Imóveis, como uma obrigação acessória, notificar os contribuintes em processo administrativo tributário, caso o tributo não seja recolhido no prazo legal, após o registro. E não, condicionarem o registro ao prévio pagamento do mesmo[1].
• A Base de Cálculo Definida: Tema nº 1.113 do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também contribuiu significativamente para a proteção do contribuinte, especialmente em relação à base de cálculo do ITBI e à contestação de reavaliações municipais. No Tema 1.113, o STJ firmou três teses fundamentais:
1. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, nem pode ser utilizada como “piso” de tributação.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (Art. 148, do Código Tributário Nacional)[2].
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Essas decisões são poderosíssimas: elas valorizam o que o contribuinte declara e exigem que, para contestar esse valor, o município siga um processo administrativo tributário, transparente e motivado, garantindo o contraditório e a ampla defesa.
4. Estratégias práticas para proteger seu patrimônio
Diante desse robusto arcabouço jurídico, o que fazer para proteger seu patrimônio de cobranças indevidas de ITBI?
•Para a Imunidade Incondicionada:
– Garanta que a documentação de sua empresa (Ata de Reunião/Assembleia, Contrato Social) reflita claramente que o valor do imóvel está sendo integralmente utilizado para a formação do capital social, sem destinação para “reservas de capital” ou outras contas.
– Utilize o valor do imóvel para fins de integralização conforme previsto na legislação (por exemplo, o valor declarado na Declaração de Imposto de Renda do sócio, nos termos do Art. 23, da Lei nº 9.249/1995). Esta é uma lei de âmbito nacional e deve ser respeitada por todos os entes federativos.
•Para a Reavaliação Abusiva:
– Não aceite reavaliações unilaterais. Se o município questionar o valor declarado, exija que ele instaure um processo administrativo formal. Você tem a presunção de veracidade do seu lado.
– Durante o processo administrativo, o município deverá justificar sua reavaliação com metodologia adequada (como a NBR-14653-2) e permitir que você se defenda.
– E se for o caso, instrua o feito com uma avaliação pericial.
•Para o Pagamento Antecipado:
– Esteja ciente de que o ITBI só é devido no momento do registro do imóvel no cartório. Se houver qualquer exigência de pagamento anterior a esse ato, ela é ilegal e pode ser contestada judicialmente, utilizando o respaldo do Tema 1.124 do STF e das Súmulas do STF sobre coerção fiscal.
E pode ser entendida como um abuso de direito.
Conclusão
A cobrança do ITBI, embora legítima, não pode ser uma ferramenta de abuso fiscal. A imunidade para integralização de capital é incondicionada; o valor que você declara tem presunção de veracidade; e a cobrança só ocorre no registro.
Qualquer tentativa de reavaliação unilateral ou exigência de pagamento antecipado é ilegal e passível de contestação, com um forte respaldo das decisões mais recentes do STF e do STJ.
Proteger seu patrimônio é um direito fundamental, e o conhecimento dessas nuances legais é sua maior arma. Não permita que a desinformação ou o medo comprometam seus planos e suas finanças.
Se você se identificou com algum desses cenários, busca estruturar seu planejamento patrimonial com segurança, ou já sofreu com cobranças abusivas de ITBI e quer saber como reverter essa situação, não hesite em buscar orientação especializada.
[1] Observância do artigo 187 do CC/02: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
[2] Art. 148 do C.T.N: “…Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial…”
[i] HARADA, Kiyoshi. ITBI – Doutrina e Prática. 3ª ed. rev. ampl. Belo Horizonte: Ed. Dialética, 2021.
[ii] FORNY, Herval M. A Inconstitucionalidade da Cobrança do ITBI na Integralização de Imóveis ao Capital Social: Uma Análise Crítica à Luz da Constituição Federal de 1988, do Código Tributário Nacional e das Decisões dos Tribunais Superiores. WebAdvocacy. Disponível em: https://webadvocacy.com.br/2025/03/19/a-inconstitucionalidade-itbi/. Acesso em: 29 jul. 2025.
[iii] RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.449.120 MATO GROSSO DO SUL; RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO 1.485.056 GOIÁS
[iv] Lei 5.172/66 – Código Tributário Nacional (CTN)
[v] Lei 8935 – Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios)
[vi] Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos
[vii] Lei 7.433/85 – Requisitos para a lavratura de escrituras públicas
[viii] Lei 1.364/88 – Institui o ITBI no Rio de Janeiro
Lorenzo Martins Pompilio da Hora. Professor Titular do Departamento de direito Civil da Faculdade Nacional de Direito, Graduado em Administração de Empresas, Economia e Direito. Doutor em Educação pela UFRJ e Pós-doutor em Fisolosifia pela Faculdade de Filosofia da Universidade do Estado do Rio de Janeiro.
Herval Forny. Bacharel em Economia pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro – UERJ. Advogado graduado pela UERJ. Especialista em Direito Penal e Processual Penal, pela UNESA. Especialista em Direito Imobiliário, pela UCAM. Especialista em Direito Notarial e Registral, pela UCAM. Professor Visitante da Faculdade Nacional de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, na disciplina eletiva de advocacia defensiva. Participante e integrante do Projeto de Implementação de Holding Familiar/Planejamento Patrimonial Familiar, na Faculdade Nacional de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, inserido no Programa de Trabalho do Professor Lorenzo Martins Pompilio da Hora, do Departamento de direito Civil. Período 2023-2028. Membro da Comissão de Planejamento Patrimonial OAB/RJ, subseção Barra da Tijuca.
Certificação Internacional em Gerenciamento de Projetos – PMP